다소 아쉬운 외국인 부동산 투자 대책

정부는 서울의 아파트 가격 상승을 안정시키기 위해 지난 6월 '6·27 부동산 대책'을 내놓았다. 이재명 정부 출범 이후 처음 발표된 부동산 대책으로 '역대 최강'이라는 평가가 나오지만 정작 외국인 부동산 투자는 사각지대에 있었다. 자금 출처가 해외라는 이유로 사실상 모든 규제를 우회할 수 있었으며 다주택자인지도 알 수 없었다. 이틈을 노려 최근 국세청이 발표한 외국인 아파트 취득·보유 과정에서 편법 증여와 탈루소득 이용, 임대소득 탈루 등의 혐의로 49명이나 세무조사에 들어갔다는 보도를 보고 6.27대책으로 내국인은 손발이 묶인 상태인데 오히려 외국인들은 이번 대책을 기회로 고가아파트를 사들이는 등 문제의 심각성을 보여주었다.

6.27대책은 서울 부동산 시장이 비정상적으로 과열된 상황에서 내놓은 일종의 긴급 처방이었지만 외국인 부동산 투자에 대해서는 아무런 대책이 없어 상대적 박탈감을 호소하는 여론도 만만치 않았다. 부동산 규제와 관련해서 외국인 특혜 논란이 벌어진 건 이번이 처음은 아니다. 지난 2019년 문재인 정부가 12.16 부동산 대책을 내놨을 때도 그랬다. 당시 정부는 투기 및 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 주택담보대출을 원천 금지했다. 하지만 외국인들은 전액 은행 대출로 주택을 구입했다는 소식이 전해지자 여론이 시끄러웠다. 외국인들은 매수 자금 전액을 자국 은행에서 조달하는 식으로 규제를 피했던 것이다. 특히, 이들은 강남 3구를 비롯하여 고가아파트 중심으로 투자하고 있었으며 비거주용이 대부분이었다. 이번에도 비슷한 상황이 벌어지고 있다.

그래서 국토교통부는 8월 21일 서울시 전역, 인천시 7개 구, 경기도 23개 시·군을 1년 동안 「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 따라 외국인 등이 토지를 거래하려면 사전에 부동산 소재 시·군·구청의 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역으로 지정했다. 외국인 부동산 취득 관련 규제 내용을 보면 외국인 등의 범위를 대한민국 국적을 보유하지 아니한 개인, 외국 법인 및 외국 정부 등을 포함하여 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택이 해당된다. 주택거래를 허가받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내 해당 주택에 입주해야 하며 주택 취득 후 2년간 실거주해야 한다. 위반 사실이 확인되면 주택 소재지의 시·군·구청장이 3개월 이내 기간을 정해 이행 명령을 내리고 이행하지 않을 경우 의무 이행시까지 토지 취득가액의 10/100 이내에서 이행강제금을 부과할 수 있으며 이행하지 않을 시 반복 부과할 수 있다.

이와 함께, ｢부동산 거래법 시행령｣을 개정하여 자금조달계획 및 입증자료 제출 의무를 확대할 예정이다. 현재 자금조달계획서 및 입증 서류 제출 의무는 투기과열지구 내 주택거래에만 적용되지만, 허가구역 내 거래에도 확대 적용될 예정이다. 또한, 외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 해외자금 출처 및 비자 유형(체류자격) 등도 추가하여 해외자금 불법 반입(외국환거래법 위반)시와 무자격 임대사업(출입국관리법 위반) 적발 시 활용한다.

뿐만 아니라 외국인의 해외자금 반입에 따른 주택거래가 자금세탁 등으로 의심되는 경우에는 금융정보분석원(FIU : 의심스러운 거래정보를 분석하여 범죄 혐의가 있는 경우 이를 법집행기관에 제공하는 금융위원회 소속기관)에 통보되어 해외 금융정보분석원(FIU)에 전달될 수 있다. 그리고 조사 결과 양도차익 관련하여 해외 과세당국의 세금 추징이 필요할 것으로 보이는 거래는 국세청에 통보되어 해외 과세당국에 전달될 수 있다.

이번 대책은 해외자금 유입을 통해 부동산에 투자하는 투기수요 억제와 이로 인한 시장 교란 행위를 원천적으로 차단하고 집값을 안정시키려는 국토교통부의 의도는 좋다. 그러나 국토교통부 발표와는 달리 조금의 아쉬움은 있다. 그것은 이번 대책이 법을 개정한 장기적 대책이 아니라는 점이다.

특히, 주택의 구분에서 강남의 타워펠리스처럼 고가 오피스텔은 제외되었으며 부동산을 투자하는 외국인이 다주택자인지 확인도 불가능하다. 그래서 취득세 중과세도 없다. 뿐만 아니라 대출 규제 없이 전액 해외자금을 유입할 경우 정당하게 세금만 내면 된다는 것이다. 그래서 여야가 외국인 부동산 투자와 관련된 법률 개정안을 내놓고 있으니 국민의 주거 안정을 위하고 부동산 거래 질서를 확립하며 투기를 근절하기 위해서라도 머리를 맞대고 하루빨리 처리해 주기 바란다.