[전문가 칼럼] 주택금융의 투기화와 국민대상 차익거래

(조세금융신문=구기동 신구대 교수) 은행은 자본주의 경제에서 단순한 자금 중개기관이 아니라, 신용을 창조하고 자산의 흐름을 조정하는 기관이다.

신용창조는 경제 전체의 효율과 균형을 도모하라는 취지로 국가에서 부여한 공공적 권한이며, 은행은 이를 바탕으로 실물경제, 특히 산업부문에 자금을 공급하는 기능을 수행한다.

우리나라에서 은행은 1960년대부터 990년대까지 산업은행, 기업은행, 시중은행 등이 제조업, 수출산업, 중소기업 등에 자금을 제공하며 고도성장의 주역이 되었다.

그러나, 현재 은행은 부동산 담보대출을 통한 무위험 수익 창출에 열중하고 있다.

은행의 자급공급자 기능의 약화와 차익거래 몰두

지난 2000년대 이후 산업자금 공급자로서 은행 본연의 기능은 점차 약화되었다. 세계적인 저성장 기조와 금융의 자유화, 자산시장의 급격한 팽창 속에서 산업자금보다 담보가 확보된 주택담보대출을 통한 수익 창출에 집중하게 되었다.

특히 주택가격이 상승할수록 담보가치도 높아지고, 이는 곧 추가 대출 여력 확보와 대손 위험 감소로 이어져 은행의 무위험 이자수익을 얻을 수 있는 최적 구조를 형성했다.

은행이 자산시장, 특히 부동산을 통해 수익을 극대화하는 ‘차익거래’적 대출 모델로 공공기능보다 이자수입 추구에 몰두하게 되었다.

은행은 주택가격 상승에 따른 담보력 향상으로 리스크를 줄이면서 추가 대출을 유도하였고, 그 과정에서 국민 개개인은 주택 가격 상승에 따른 주거문제 해결을 위해 높은 수준의 부채 속에 주택을 구입하게게 되었다.

특히 주택가격 상승의 믿음은 대출금리보다 자산가치 상승률이 높다는 기대를 심화시켰고, 이는 무리한 대출과 갭투자, 다주택 매입으로 이어졌다.

이 모든 결과는 은행이 제공한 대출에서 촉발된 것으로, 사실상 은행이 주도한 국민 대상 차익거래 행위라 할 수 있다.

은행의 과점적 구조가 빚어낸 가계부채의 증가

더욱이 이 구조는 자유경쟁 속에서 자율적으로 형성된 것이 아니라, 광역 은행이 과점적 지위를 바탕으로 동일한 대출 모델과 심사 기준을 적용하며 전국적으로 확대했다.

시장 독점적 구조를 활용한 부채 증가라는 비판을 받을 여지가 있다. 실물경제를 위한 신용창조 권한이 국민의 부채 유발과 자산시장 과열을 야기하며, 은행은 윤리적·사회적 문제의 시작점이 되었다. 물론 정부가 경제침체에 따른 부동산 경기의 상승으로 부양정책을 실시한 문제도 있다.

뿐만 아니라, 고소득층은 이러한 금융 구조를 편법 증여 및 상속의 수단으로 활용해 왔다. 자녀 명의로 고가의 전세자금이나 보증금을 대출한 뒤, 부모가 이자나 원금의 상당 부분을 대신 상환하는 편법이 부유층을 중심으로 이루어지면서 조세 회피와 자산이전의 이중 효과를 누렸다.

이러한 과정에서 은행 직원들이 일부 편법 행위를 부추겼고, 시중은행들이 이를 묵인하면서 이루어지기도 했다.

그 결과 청년층과 중산층은 자산 격차를 따라잡기 위해 무리한 레버리지 투자에 나서게 되었고, 주택은 더 이상 거주의 수단이 아닌 자산투기의 수단으로 전락하였다.

은행은 생산적 투자나 산업 발전을 위한 자금 공급에 소극적이면서, 주택가격 상승에 기대어 무위험 수익을 추구에 몰두하였다.

결국 은행은 국민에게 고금리 대출을 유도하고, 자산 상승에 대한 기대 심리를 조장하면서도 손해는 국민이 감당하게 만드는 비대칭적 금융지배구조를 형성하게 되었다.

대출 6억 제한으로 금융-부동산 구조가 정상화될 것인가?

이러한 왜곡된 금융-부동산 구조를 정상화하기 위해 정부는 모든 가구를 대상으로 주택구입 대출을 6억원으로 제한해 무리한 대출을 원천 차단하고, 금융기관의 대출 여신을 실수요 중심으로 유도하는 조치를 시행했다.

주택 구입 후 6개월 이내 실거주를 의무화하여 투자 목적의 매입과 갭투자, 편법 상속 등을 차단하고 주택의 본래 기능을 회복하려는 시도를 병행하였다.

이러한 조치는 단기적 규제가 아니라 정책적 방향 전환의 신호로서, 국민에게 '투기 대신 주거'를 선택할 수 있는 제도적 기반을 제공하려는 시도로 보인다.

하지만 이와 같은 정책이 효과를 발휘하기 위해서 금융기관의 대출행태에 대한 본질적 개혁과 함께, 정부의 포괄적 금융감독 및 산업금융 복원 대책이 병행되어야 한다.

첫째, 보유세 강화 및 거래세 완화가 이어져야 한다. 다주택자에 대한 보유세를 강화하여 비효율적 자산 보유를 억제하고, 실수요자에 대해서 양도세 또는 취득세를 인하해 주택의 정상적 순환과 자산 편중 완화에 기여해야 한다.

둘째, 임대소득 전면 과세 및 임대등록 의무화를 실시해야 한다. 일정 수 이상의 임대주택 보유자는 반드시 임대사업자로 등록하게 하고, 모든 임대소득에 대해 과세함으로써, 갭투자를 통한 불로소득 구조를 제도적으로 통제해야 한다.

셋째, 부모-자녀 간 자산 이전에 대한 자금출처 조사의 강화해야 한다. 고가 주택 취득 시 자금출처에 대한 실질 조사를 강화하고, 부모가 대신 상환하는 이자에 대해서도 과세 및 증여성 판단을 확대 적용해야 한다. 이를 위해 금융기관과 국세청 간 정보 공유 시스템을 정비해야 한다.

넷째, 은행의 산업금융 기능 복원 및 정책금융 확대해야 한다. 산업은행·기업은행 등을 통해 중소기업, 첨단기술, 녹색에너지 등 미래 성장 분야에 대한 저금리 장기자금을 확대 공급하고, 시중은행도 일정 비율 이상의 산업금융 참여를 의무화해야 한다.

다섯째, 은행의 수익구조 공개 및 공공성 평가제 도입해야 한다. 금융감독원이 주도하여 각 은행의 산업자금 대출 비율, 가계대출 비율, 고위험 대출 비율 등을 공시하고, 일정 기준을 충족하지 못할 경우 정책금융 및 공공자금 지원 대상에서 제외하는 제도적 유인을 마련해야 한다.

이러한 종합적 정책과 금융개혁은 단지 대출 총량을 조절하는 차원의 문제가 아니라, 금융기관의 본질적 책임성과 공공성을 복원하는 구조 개혁이다.

은행이 신용창조라는 공공 권한을 위임받은 만큼, 그 권한을 공공 이익에 부합되게 사용하는 것이 당연한 의무다. 이를 무시하고 오직 이자 마진과 부동산 상승에 기대어 무위험 수익을 추구하는 행태는 더 이상 용인되어서는 안 된다.

정부의 대출 제한과 실거주 의무화 정책은 그러한 구조적 개혁을 위한 첫 번째 단추라 할 수 있으며, 정책의 일관성과 지속성, 그리고 보다 체계적인 금융·조세 개혁이 뒤따를 때 비로소 국민은 투기가 아닌 노동과 생산을 통한 자산 형성이라는 건강한 경제 생태계를 신뢰할 수 있을 것이다.