연소득 2억, 20억짜리 집살 때 대출 한도 최대 8억 감소 [Q&A]

이번 대출 규제로 인한 주택담보대출(주담대) 한도 감소는 연 소득 1억원 이상의 가구가 10억원 이상의 주택을 매매할 때 발생하는 것으로 나타났다. 정부는 강화된 대출 규제를 이미 계약을 맺은 사람에게는 적용하지 않기로 했다. 다만 정식 계약을 맺기 전에 관할 지자체에 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역(토허제) 내 주택은 관공서에 토지거래계약허가를 신청한 날을 기준으로 경과 규정을 두기로 했다. 또 정식 계약이 아닌 가계약은 인정하지 않는다.

강화된 대출 규제로 주담대 한도는 얼마나 줄어드나?

수도권·규제지역에서 연 소득 2억원인 사람이 20억원의 집을 살 때 원래는 약 14억까지 대출이 가능했다. 하지만 규제 강화로 6억원까지만 대출이 되기 때문에 약 8억원의 한도가 감소한다. 연 소득 1억원인 사람이 같은 지역에서 10억원의 주택을 사면 기존에는 6억9800만원까지 대출이 가능했지만, 규제 이후에는 한도가 9800만원 줄어든다. 반면 수도권 중위소득(연 6000만원)에 해당하는 사람은 원래부터 6억원까지 대출이 안 되기 때문에 이번 규제로 줄어드는 주담대 감소분은 없다.

전세대출이나 중도금·이주비 대출 경과 규정은 어떻게 적용?

28일 이전에 임대차 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부했다면 기존 대출 규정대로 돈을 빌릴 수 있다. 계약갱신청구권을 사용한 사람도 종전 대출 규정대로 적용을 받는다. 중도금·이주비 대출은 28일 전까지 입주자 모집공고가 됐다면, 바뀐 대출 규제를 적용받지 않는다. 재건축·재개발 사업장 조합원은 28일 이전에 관리처분인가 이뤄졌다면 역시 기존 대출 규정을 적용한다. 하지만 이미 공고한 사업장의 분양권 등이 28일 이후에 전매됐다면, 바뀐 대출 규제 적용 대상이다.

토허제 지역 내 주택의 경과 규정은 어떻게 적용?

대출 규제가 시행되는 28일 이전에 구청에 토지거래계약허가 신청을 했다면 대출 규제 적용을 받지 않는다. 토허제 지역은 구청의 허가 없이는 정식 계약을 맺을 수 없다는 특수성을 고려했다.

대환 대출을 하거나 대출금을 증액할 때는 어떻게?

대출금이 늘거나 다른 은행으로 갈아타기를 하면 강화된 조치가 적용된다. 하지만 대출금 증액 없이 대출 기한만 연장하거나 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정은 종전 규정을 그대로 유지한다.

가계약도 경과 규정상 계약으로 인정하나?

가계약은 정식 계약으로 인정 못 받는다. 반드시 28일 전에 정식 계약을 체결한 경우만 경과 규정 적용을 받을 수 있다.

2주택 이상이 6개월 내 집을 모두 처분하면, 주담대를 받을 수 있나?

2주택 이상은 처분 조건부로 주담대 신청 자체가 안된다. 일단 주택을 1주택으로 줄여 놓고, 남은 1주택을 6개월 내로 처분하겠다는 조건으로 대출을 받을 수 있다.

처분 조건으로 주담대를 받은 1주택자가 기한 내 집을 못 팔았을 때 불이익은?

처분 조건부 1주택자는 주담대 실행일로부터 6개월 안에 기존 주택을 다른 사람 이름으로 명의 이전 해야 한다. 그렇지 못하면 대출금이 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없다. 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일을 기준으로 6개월 이내에 처분해야 한다.

계약은 맺었지만, 대출 신청을 못 했다면?

주택담보대출이나 전세자금대출은 28일 이전에 계약을 맺었다면, 아직 대출 신청까지 못 했어도 바뀐 대출 규제가 아닌 원래 규정대로 대출을 받을 수 있다. 신용대출은 대출 신청일을 기준으로 경과 규정을 적용한다.

수도권·규제지역 6억원 주담대 한도는 1인 기준인가?

주담대 6억원 한도 제한은 담보 대상이 되는 주택 1개 기준이다. 특정 주택을 살 때 혼자서 사든, 여러 사람이 공동명의로 사든 빌릴 수 있는 주담대는 6억원까지라는 의미다. 이렇게 주택을 산 사람은 1주택자가 되기 때문에 수도권·규제지역에서 다른 집을 추가로 살 때 기존 집을 처분하지 않고서는 주담대가 또 나오지 않는다.