상업용 부동산 시장도 양극화…오피스 맑음·지산 흐림

오피스와 지식산업센터의 시장 흐름이 뚜렷하게 갈라지고 있다. 오피스는 장기 불황 흐름에서 벗어나 회복 흐름을 보이는 반면 지산은 조정 흐름이 길어지는 모양새다.

21일 알스퀘어 리서치센터의 ‘2025년 3분기 오피스·지식산업센터 매매지수 리포트’에 따르면 서울·분당 오피스 매매지수는 3분기 504.3포인트로 전분기 대비 1.5% 상승했다. 2001년 1분기(100포인트) 대비 5.04배 수준으로, 2022년 고점 이후 이어졌던 정체 국면에서 벗어나 회복 흐름에 진입한 것으로 분석된다.

거래도 정상화 조짐이 나타났다. 올해 연초부터 3분기까지 누적 오피스 거래금액은 15.1조원으로, 2023년 저점(9.6조원) 대비 뚜렷하게 반등했다. 2024년에 이어 2년 연속 증가한 수치로, 팬데믹 이전 수준의 회복 가능성도 제기됐다.

반면 지산은 여전히 조정 흐름이 길어지고 있는 상황이다. 지산 매매지수는 192.2포인트로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 6.8% 하락했다. 2022년 2분기 고점 대비 약 25% 내려간 뒤 ‘바닥권 정체’가 이어지고 있으며 뚜렷한 반등 신호는 감지되지 않았다.

알스퀘어는 2020~2022년 저금리와 주택규제 환경 속에서 소액 투자수요가 집중되며 과열됐던 시장이 해소되는 과정이라고 설명했다. 실수요보다 투자 비중이 높아 가격 변동성이 컸다는 분석이다.

오피스의 거래 회복은 금리 인하 기대감과 임대시장 안정성이 맞물린 결과로 풀이된다. 리포트는 금리와 오피스 매매가격의 장기 상관계수가 -0.62로 나타났다고 밝혔다. 반면 지산은 금리보다 투자심리·규제환경 영향을 더 크게 받는 자산군으로, 조정 이후 회복 속도 역시 더딘 것으로 나타났다.

캡레이트(자본환원율)에서도 자산군별 위치가 확인됐다. 오피스 캡레이트는 2001년 12.8%에서 올해 3분기 4.0%까지 내려왔으며, 금리 대비 스프레드는 138bp 수준으로 글로벌 금융위기 이후 평균(172~334bp)을 하회했다. 이는 캡레이트 추가 축소 여지가 크지 않으며, 가격 역시 급등보다는 점진적 상승 흐름이 이어질 가능성을 의미한다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “오피스 시장은 가격과 거래 모두 회복 신호가 명확해 상승 흐름이 점진적으로 이어질 것”이라며 “반면 지산은 고점 대비 큰 폭의 조정을 거친 뒤 바닥권에 머무르는 추세로, 단기 반등보다는 보수적 접근이 필요한 시기”라고 말했다.