상가 조합원 분양 완화 2심 승소…“전원 동의 불필요” 판결 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

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[주요 이슈 브리핑]

■ 재건축 갈등: 상가 조합원의 아파트 분양 기준을 완화하려면 조합원 전원 동의가 필요하다던 1심 판결이 2심에서 뒤집혔다. 서울고등법원은 신반포2차아파트 재건축 조합의 손을 들어주며 2020년 창립총회에서 71.5% 동의를 받은 상가 합의서를 2022년 정기총회에서 정관에 반영한 것은 법적 문제가 없다고 판시했다. 이에 따라 은마아파트, 목동6단지, 래미안원베일리 등 상가와 함께 재건축을 추진하는 전국 정비조합들이 일단 한숨을 돌리게 됐으나, 항소 가능성과 비슷한 법적 갈등이 지속될 가능성은 여전한 상황이다.

■ 젊은 층 매수: 10·15 대책 발표 전인 지난 9월 서울 아파트 거래의 36.7%를 30대가 매수하며 4년 만에 최대 비중을 기록했다. 6·27 대출 규제로 수도권 대출 한도가 6억 원으로 제한되고 1주택자의 추가 주택 구입 시 기존 주택 처분 의무가 강화됐지만, 생애최초나 신생아 특례대출 등 정책자금 지원을 받을 수 있는 30대의 매수세는 오히려 증가했다. 또한 서울 아파트값 상승세가 지속되면서 더 늦기 전에 서둘러 집을 사려는 ‘패닉바잉’ 또는 ‘영끌 수요’가 급증한 것으로 분석된다.

■ 학군 형성: 송파구 거여·마천뉴타운이 종로구 명문사학 동성중·고 이전과 위례트램·위례신사선 등 교통 인프라 확충으로 신흥 학군지로 떠오르고 있다. 동성중·고는 2030년 이전 예정이며 개교 117년 역사를 자랑하는 가톨릭 명문 사학으로, 한국 최초 추기경인 김수한 전 추기경이 동성고 16회 졸업생이다. 이와 함께 내년 개통 예정인 위례트램과 예비타당성 조사를 받고 있는 위례신사선이 들어서면 거여·마천뉴타운의 위례 학원가 접근성과 강남 출퇴근 편의성이 크게 개선될 전망이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. ‘상가 조합원 분양 기준 완화’ 2심서 승소…한숨 돌린 재건축 조합

서울고등법원이 신반포2차아파트 재건축 조합의 상가 조합원 아파트 분양 기준 완화 건을 인정하며 1심 판결을 파기했다. 조합은 2020년 10월 창립총회에서 71.5% 동의로 상가 합의서를 승인했고, 2022년 2월 정기총회에서 54.7% 동의로 정관에 반영했다. 1심은 조합원 전원 동의가 필요하다며 조합 패소 판결을 내렸으나, 2심은 2020년 이미 확정된 합의서를 반영한 것이기 때문에 법적 문제가 없다고 봤다. 이번 판결로 은마아파트, 목동6단지, 래미안원베일리 등 정비조합들이 안도하는 분위기다.

2. 공급 대책에도 ‘영끌’…9월 서울 아파트 30대 매수 비중 4년 만에 최대

한국부동산원 통계에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매거래량 6796건 중 36.7%를 30대가 매수하며 2021년 9월 이후 4년 만에 최대 비중을 기록했다. 이에 비해 40대의 매수 비중은 27.4%로 두 달 연속 30% 미만으로 떨어졌다. 6·27 대출 규제로 수도권 대출 한도가 6억 원으로 제한됐지만, 생애최초나 신생아 특례대출 등 정책자금 지원을 받을 수 있는 30대의 매수 비중이 상대적으로 높아졌다. 구별로는 강서구가 48.0%로 가장 높았으며, 강남 3구와 용산구는 30대 매수 비중이 낮았다.

3. 명문사학 이전…거여·마천 신흥 학군지로 발돋움

송파구 거여·마천뉴타운이 종로구 명문사학 동성중·고 이전 결정과 재개발 진행으로 신흥 학군지로 부상하고 있다. 동성중·고는 개교 117년 역사를 자랑하는 가톨릭 명문 사학으로 2030년 이전 예정이며, 한국 최초 추기경인 김수한 전 추기경이 졸업생이다. 초등학교 입지도 탄탄한데 마천 2구역은 초역세권 단지로 개발되고, 마천 3·4구역도 마천초등학교까지 도보 10분 내 통학이 가능하다. 내년 개통 예정인 위례트램과 예비타당성 조사 중인 위례신사선이 들어서면 학원가 접근성과 강남 출퇴근 편의성이 크게 개선될 전망이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 당정, 배당소득 최고세율 25%로 가닥…NDC ‘53~61%’ 결정

정부·여당이 코스피 4000선 붕괴 후 배당소득 분리과세 최고세율을 정부안 35%보다 완화하기로 했으며 민주당 의원안인 25%가 유력하다. 박수현 민주당 수석대변인은 “세수에 큰 영향을 미치지 않으면서 배당 활성화 효과를 최대한 촉진할 수 있는 방안을 마련할 필요가 있다”고 밝혔다. 한편 2035년 국가온실가스감축목표(NDC)는 2018년 대비 53~61%로 결정됐는데, 당초 기후에너지환경부가 제시한 50~60%에서 상한선을 1%포인트 올렸다. 이는 철강·석유화학 등 국내 산업계에 막대한 부담이 예상된다.

5. ‘사천피’ 깨지고 외인까지 등 돌리자…부자감세 반발에도 배당확대 선회

당정이 배당소득 분리과세 최고세율을 25%로 완화하기로 사실상 결정한 것은 코스피지수가 10거래일 만에 4000선이 붕괴된 것을 고려한 조치다. 정부가 7월 발표한 세제 개편안에는 3억 원 초과 35%를 적용하는 내용이 담겼으나, 시장에서는 코스피 5000시대를 열기 위해 세율 인하가 필요하다는 의견이 제기됐다. 박수현 민주당 수석대변인은 “주택시장 불안이 가중되는 상황에서 시중 유동성을 부동산 시장에서 기업의 생산적 부문으로 유도해야 한다”고 설명했다. 반면 NDC 상한선을 높인 것은 제조업 전반에 부담이 될 것이라는 비판이 제기된다.

6. 상장 접은 스파크플러스…미래에셋에 투자금 반환

SK스퀘어(402340)와 아주컨티뉴엄이 공유오피스 기업 스파크플러스의 내년 상장 계획을 최종 접었다. 투자은행 업계에 따르면 양사는 최근 미래에셋벤처투자(100790)에 투자금 전액을 상환했다. 미래에셋벤처투자는 2021년 약 200억 원 규모의 전환사채에 투자했으며, 이번에 약 5%대 내부수익률을 기록하며 투자금을 회수했다. 스파크플러스는 2016년 설립된 공유오피스 업계 2위 사업자로 현재 31개 지점을 운영 중이며, 지난해 매출 758억 원, 영업이익 82억 원을 기록했다. 영업이익은 1년 만에 81.4% 증가했다.