[기고] 선분양은 수분양자들에게 불리하기만 한 제도?

강철준 법무법인 화우 파트너 변호사

부실 시공 및 품질 저하, 입주 지연, 계약조건과 시공 상태의 상이(相異), 허위 및 과장광고 등 주택공급과 관련된 각종 문제들이 제기되는 언론 기사들을 보면 선분양의 부작용을 지적하는 반응들을 쉽게 접할 수 있다.

건축물이 완공되기 전 공개 모집을 허용하는 선분양 제도는 과연 건설사들이나 개발업자들의 배만 불리고 일반 수분양자들의 지위를 악화시키는 제도에 해당할까.

국민들의 주거 안정을 실현하기 위해서는 미리 장래 수요를 파악하고 그에 대응하여 적정한 수준으로 주택공급을 활성화할 필요가 있다.

그런데 대규모 부동산 개발사업의 경우 토지비를 비롯하여 공사비나 각종 경비 및 제세공과금 등의 명목으로 수 백억원 내지 수 천억원에 이르는 사업비가 소요될 수밖에 없다.

만약 사업 주체로 하여금 위와 같은 막대한 사업비를 자기자본을 통해 직접 조달하여 개발사업을 진행하도록 한다면 자금조달의 부담으로 인해 개발사업의 참여가 사실상 제한될 수 있다. 그리고 이는 주택공급을 극단적으로 위축시키는 결과를 초래할 수도 있다.

이에 주택법에 근거하여 제정된 주택공급에 관한 규칙은 사업주체로 하여금 일정한 조건이 충족되는 경우 건축물이 완공되지 않더라도 일반에 공급할 수 있도록 하는 이른바 '선분양'을 허용하여 오고 있다.

마찬가지로 상가나 오피스텔 등에 적용되는 건축물의 분양에 관한 법률 역시 신탁계약 및 대리 사무계약 또는 분양보증 등 일정한 요건이 충족되는 경우 선분양을 허용하고 있다.

선분양 방식으로 주택 등이 공급되는 경우, 수분양자들의 입장에서는 보다 저렴한 금액에 주택을 공급받을 수 있으며 수년에 걸쳐 공급대금을 나누어 납부할 수 있다는 장점이 있다.

특히 후분양 방식으로 공급되는 주택의 경우 고분양가 심사를 통한 분양가 통제가 쉽지 않다. 실제로 선분양 방식에서 후분양 방식으로 전환된 수도권의 아파트의 분양가가 20% 이상 높아진 사례도 존재하는 만큼, 후분양 방식이 수분양자들에게 절대적으로 유리한 것으로 단정할 수는 없다.

부실시공 품질저하 등의 문제는 민법, 공동주택관리법, 집합건물법 등 관련 법령과 계약에서 정한 하자담보책임에 따라 하자의 보수 또는 그에 갈음하는 손해배상으로써 해결될 수 있으며, 그 정도가 중대하여 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해제권이 인정될 수도 있다.

사업 주체나 건설사의 부도 등 계획된 건설공사에 부정적인 영향을 미치는 사유가 발생한 때에는 분양보증제도를 통해 수분양자들이 보호받을 수 있다.

시공 상태의 상이, 허위 및 과장광고 등을 원인으로 하는 분양계약의 효력이 문제되는 분쟁들은 사실상 부동산 시장 상황 등에 따라 목적물의 가격이 하락하거나 적절한 임차인 모집이 여의치 않을 경우에 집중적으로 발생하는 특징이 있다.

결국, 주택공급과 관련하여 발생할 수 있는 각종 문제들의 원인을 선분양 제도로 돌릴 수는 없으며, 후분양의 방식으로 주택이 공급된다고 하더라도 위와 같은 문제점들이 근본적으로 개선될 것으로 기대하기는 어렵다.

적정한 주택공급은 국민들의 주거 안정과 주거 수준의 향상에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 건설 산업 활성화와 직결되는 중요한 문제이다. 주택공급의 활성화를 위한 선분양 제도를 전면적으로 제한하는 것은 현실적으로 쉽지 않을 것이다.

주택공급에 관한 규칙, 건축물의 분양에 관한 법률 등은 일정한 요건이 충족되는 경우에 한하여 입주자 모집 또는 분양 절차를 허용하고 있으며, 비교적 상세하게 모집 및 분양공고와 분양계약의 내용을 통제하고 있다. 이에 수분양자들의 이해관계에 영향을 미칠 수 있는 요인들은 대부분 공고나 계약조건 등을 통해 사전에 고지되고 있다.

주택 등을 분양받기를 희망하는 소비자들로서는 담보되지 않은 풍문에 의존하여 섣불리 청약에 참여하기 보다는 자신의 경제적 형편과 필요에 부합하는 적절한 물건을 찾고, 모집공고 및 분양계약에 반영된 목적물의 특성과 계약조건 등을 면밀하게 검토하여 예상하지 못한 위험이 발생하는 것을 방지할 필요가 있다.

강철준 법무법인 화우 파트너 변호사

경력

2013 제55회 사법시험 합격

2016 사법연수원 제45기

2016-현재 법무법인(유한) 화우

2025 대한상사중재원 중재 전문가 아카데미

학력

2014 전남대학교 법학과

2022 건국대 부동산대학원 건설개발학회 연구과정 수료

hyun9@newspim.com