[GAM]PLD 20% 하락이 기회 ② 물류-데이터센터 성장 양날개

10년간 데이터센터 공격 투자

로지스틱스 전망도 장밋빛

IB들 두자릿수 상승 예고

이 기사는 5월 29일 오후 2시58분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 물류 리츠(RIETS, 부동산투자신탁) 분야의 최대 업체로 꼽히는 프로로지스(PLD)는 최첨단 산업과 깊게 맞물린 비즈니스 구조를 앞세워 중장기적으로 고성장할 가능성이 높은 업체로 기대를 모은다.

2011년 처음 간판을 올린 프로로지스는 1984년 설립한 AMB와 합병하면서 몸집을 크게 확대했다. 6000건 이상의 건물과 무려 13억피트에 달하는 부동산 자산을 보유한 공룡 기업으로 부상한 것. 북미 이외에도 업체는 남미와 유럽, 아시아 등 주요국 곳곳에서 존재감을 드러내고 있다.

20여개 국가에 진출한 업체는 6600여개 기업들에게 물류 및 산업용 부동산을 임대하고 수익을 올린다. 특히 전자상거래 섹터의 주요 기업들이 프로로지스의 임차인들이다. 여기에는 세계 최대 전자상거래 업체인 아마존(AMZN)과 전통적인 유통 업체로 온라인 쇼핑몰 사업을 크게 확장하는 월마트(WMT), 택배 업체 UPS(UPS)와 주택 자재 업체 홈디포(HD) 등이 포함된다.

전자상거래 시장의 외형 성장이 추세적으로 이어지고 있어 프로로지스의 로지스틱스 사업 부문의 성장판도 활짝 열려 있다고 월가는 입을 모은다.

데이터센터 시장으로 무게 중심을 적극 옮기는 전략도 투자자들 사이에 호평을 얻고 있다. 업체는 미국의 데이터센터 심장부로 통하는 텍사스 주를 포함해 주요 도시 곳곳에서 관련 사업을 빠르게 확장하는 움직임이다.

시카고 지역에서는 물류센터를 32메가와트의 전략을 공급하는 데이터센터로 전환하는 프로젝트를 HMC 캐피탈에 매각, 기존 물류 자산의 디지털 자산 전환이라는 혁신적 접근법을 시도했다. 텍사스 주에서도 64에이커에 달하는 산업용 부지를 40메가와트의 전력을 공급하는 데이터센터로 탈바꿈시켰다.

주요 외신에 따르면 프로로지스는 앞으로 10년간 총 10기가와트 규모의 데이터센터 포트폴리오를 구축할 계획이다. 업체는 지난 2020년 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 당시부터 데이터센터 시장에 공격적으로 뛰어들었다.

업체의 경영진은 최근 분기 실적 발표 자리에서 총 14기가와트 규모의 데이터센터 전력을 확보했고, 앞으로 16기가와트를 추가로 늘릴 예정이라고 밝혔다.

이와 별도로 프로로지스는 앞으로 4년 이내에 약 20건의 데이터센터 개발 계획을 세우고 있다고 외신들은 전했다.

업체의 경영진은 향후 5년 동안 새로운 데이터센터 시설을 구축하는 데 70억~80억달러의 투자를 강행할 것이라고 밝힌 바 있다. AI 이외에 클라우드 컴퓨팅과 디지털 트래스포메이션에 따른 디지털센터 수요 급증에 대응하기 위한 전략으로 풀이된다.

시장 전문가들은 인공지능(AI) 기술의 진보와 도입이 지속되면서 데이터센터 시장이 중장기적으로 강한 성장을 연출할 것으로 기대한다.

포춘 비즈니스 인사이트에 따르면 전세계 데이터센터 시장 규모가 2024년 2427억달러로 집계됐고, 2032년까지 연평균 11.7%의 성장을 지속하며 5849억달러까지 확대될 전망이다. 2024년 글로벌 데이터센터 시장에서 북미 지역의 비중이 약 39%에 달했다.

전자상거래 시장 역시 가파른 성장을 이어가는 모습이다. 2024년 미국 전체 소매 판매 증가분에서 전자상거래 시장의 비중이 56%에 달했다. 시장 전문가들은 소비의 중심이 온라인으로 옮겨 가면서 앞으로 수 년간 2억5000만~3억5000만 평방피트에 달하는 로지스틱스 공간이 추가로 필요할 것으로 판단한다.

프로로지스가 이미 전자상거래 산업을 대상으로 한 로지스틱스 부문에서 절대 강자로 꼽히고 있어 향후 시장 성장에 따른 반사이익을 상당 부분 가져갈 것으로 월가는 예상한다. 여기에 데이터센터 시장에 대한 공격적인 투자가 쏠쏠한 결실을 가져올 가능성에 무게가 실린다.

업체의 경영진은 전자상거래 섹터의 재고 수준이 5% 증가할 경우 추가로 3억평방피트(2800만제곱미터)의 산업용 공간이 필요할 것으로 추정한다. 상업용 부동산 서비스 업체 JLL은 2025년까지 산업용 부동산 수요가 추가로 10억평방피트(9300만제곱미터) 증가할 수 있다고 전망했다.

코로나19 팬데믹 사태 이후 가속화된 전자상거래 성장과 공급망 다변화, 여기에 이른바 라스트마일 배송의 중요성이 커지면서 관련 시설에 대한 수요 역시 크게 확대될 것이라는 관측이다.

2024년 글로벌 물류 부동산 임대료는 5% 가량 하락했다. 팬데믹 기간 중 역대 최대폭으로 성장한 이후 시장 상황이 정상화되면서 리츠 시장 역시 정상화 수순을 보이고 있다는 분석이다. 과열 됐던 시장의 안정화는 장기적으로 건전한 시장 발전에 기여할 것으로 월가는 예상한다.

로지스틱스 리츠는 프로로지스가 본격적으로 뛰어들었을 때만 해도 주택 및 상업용 리츠에 밀려 틈새 시장으로 분류됐지만 가파른 외형 성장을 지속했고, 절대적인 우위를 점한 업체가 2024년 말 기준 시가총액 기준으로 상장 리츠 가운데 1위에 랭크됐다.

글로벌 물류 리츠 시장이 추세적으로 몸집을 확대할 뿐 아니라 진입 장벽이 높다는 점에서 프로로지스의 수익성 향상이 기대된다.

투자은행(IB) 업계는 전자상거래 산업의 발전 이외에 공급망 리쇼어링과 재고 목록의 다변화 등의 메가트렌드가 물류 부동산 수요를 뒷받침할 것으로 예상한다. 특히 AI 및 자동화 기술이 향상되면서 보다 정교한 시스템을 갖춘 물류센터를 찾는 수요가 가파르게 늘어나는 모양새다.

프로로지스가 물류 부동산에서 데이터센터 건설로 사업을 확장하는 트렌드를 주도하고 있다는 점에서 월가는 커다란 기대를 모은다. 특히 향후 5년간 70억~80억달러 규모의 투자 계획은 강력한 성장 동력이 될 전망이다.

환경 측면에서도 업체는 두각을 나타낸다. 2040년까지 탄소 순배출 제로 목표를 세운 업체는 우선 2025년 탄소 중립 건설에 도달한다는 계획이다. 지속 가능성과 기술 혁신에 대한 투자를 아끼지 않는 만큼 장기적으로 이른바 ESG(환경, 사회, 지배구조)에 대한 고객들의 요구 사항을 충족, 프리미엄 임대료를 확보할 수 있을 것으로 월가는 예상한다.

프로로지스의 경영진은 물류 부동산 시장의 연착이 2025년 중반까지 지속될 것으로 예상하지만 이는 역설적으로 경쟁사들의 신규 공급 감소로 이어져 향후 시장 회복 시기에 업체의 기존 자산 가치를 상승시킬 것으로 예상된다.

물류 부동산이라는 핵심 비즈니스에서 확고한 시장 지배력을 손에 쥔 프로로지스는 데이터센터라는 새로운 성장 동력까지 확보, 글로벌 디지털 경제와 전자상거래 성장이라는 양대 장기 메가트렌드의 최대 수혜 종목으로 자리매김 했다.

투자은행(IB) 업계는 앞으로 12개월 사이 두 자릿수의 주가 상승을 예상한다. 웰스 파고는 보고서를 내고 프로로지스의 투자 의견을 '매수'로 유지하고 목표주가를 119달러로 제시했다. 최근 종가 대비 10% 가량 상승 가능성을 예고한 셈이다.

제퍼리스도 보고서를 통해 업체의 목표주가를 117달러에서 119달러로 소폭 상향 조정하며 매수를 권고했다. 바클레이스 역시 업체에 '매수' 투자 의견과 함께 목표주가 119달러를 제시하고 있다.