서울 아파트 74% 대출액 줄어… 노도강 등 ‘풍선효과’ 우려

수도권 주담대 한도 ‘6억’ 제한

소득·집값 상관없이 액수 제한

‘영끌’ 대출 폭증에 초유의 조치

대출받으면 반년 내 실거주해야

다주택자는 주담대 원천 불가

서울 아파트 평균 14억6000만원

현금 8억6000만원 없인 집 못 사

집값 싼 외곽으로 매수 몰릴 듯

정부가 수도권·규제지역에서 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 전례 없는 규제를 내놓으며 거래 위축이 불가피할 것으로 예상된다. 서울 아파트의 10채 중 7채 이상이 이번 대책의 사정권 안에 들어온 상황에서 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽지역으로 풍선효과가 나타날 가능성도 거론된다.

◆서울 아파트 74% 대출 감소

29일 부동산R114는 이번 대출 규제로 서울 전체 25개 구 가운데 ‘노도강’, ‘금관구’(금천·관악·구로구)와 중랑구를 제외한 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 분석했다. 가구수로는 총 127만6257가구(임대아파트 제외)가 해당된다. 서울 시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 해당하는 규모다.

부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세는 14억6000만원이다. 단순 계산으로 주택담보대출비율(LTV) 70% 가정 시 종전에는 10억2000만원까지 대출이 가능했지만 앞으로 대출 가능액이 종전보다 평균 4억2000만원 줄고, 8억6000만원 이상의 자기 자금이 있어야 입주가 가능한 셈이다.

이번 대출 규제의 영향으로 소득이 높은 전문직이나 자산가 중심으로 시장 양극화가 심화할 가능성이 제기된다. ‘노도강’ 등 대출액에 영향을 받지 않는 서울 외곽 지역에 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려도 있다. 특히 정부가 생애최초, 신혼부부, 신생아 특례대출 등 정책자금대출 한도도 2억5000만∼5억원에서 2억∼4억원으로 축소하면서 자금이 부족한 2030세대의 서울 외곽 이탈도 이어질 것으로 전망된다.

일선 중개업소에는 27일 당일 대출 신청을 위해 가계약을 정계약으로 돌리거나 토지거래허가 신청서로 대출 약정을 받으려는 가계약자가 몰렸지만 신규 매수 문의는 뚝 끊긴 것으로 전해졌다.

부동산R114 윤지해 리서치랩장은 “단기 수요 위축이 예상되지만, 고가주택 지역에서 중저가 지역으로 대체 물건을 찾으려는 수요가 이동하며 풍선효과가 나타날 수 있다”고 예상했다.

◆수도권 주담대 6억원 초과 대출 금지

앞서 27일 금융위원회와 기획재정부, 국토교통부 등 관계 부처는 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이재명정부 첫 부동산 대책을 내놨다. 새 정부 출범 한 달이 채 안 됐지만 최근 수도권 주택 가격이 급등하자 초기에 상승세를 꺾기 위해 강력한 대출 규제 카드를 꺼내 든 것이다.

당장 28일부터 수도권에서 집을 살 때 6억원 초과 대출이 금지됐고 수도권 다주택자의 신규 주담대는 불가능해졌다. 추가 주택 구입 목적뿐만 아니라 생활안정자금 목적 주담대도 받을 수 없다.

또 주담대를 받고 수도권 주택을 구입한 사람은 6개월 이내 전입신고를 하지 않으면 대출금이 전면 회수된다. 수도권 ‘갭투자’를 전면 차단하기 위해 조건부 전세대출 공급도 금지한다. 실수요가 아니면 금융권 대출이 사실상 막히는 것이다. 또 대출 상환 기간을 늘려 대출 한도를 높이는 수단으로 악용돼 온 최장 40년의 장기 대출 기간도 30년 이내로 제한했다.

정부가 소득이나 주택 가격과 상관없이 개인 주담대 액수를 제한하는 전례 없는 특단의 대책을 낸 데는 최근 급증하고 있는 가계대출에 대한 불안심리가 자리 잡고 있다. 금융권과 금융당국에 따르면 지난 26일 기준 전체 금융권 가계대출 잔액은 5조8000억원가량 증가했다. 남은 기간 예정된 대출 실행액 규모 등을 고려하면 6월 증가액은 7조원에 육박할 가능성이 높다. 6월 증가 폭은 사상 최대 영끌 광풍이 불었던 지난해 8월(9조7000억원) 이후 10개월 만에 최대치를 기록할 것으로 보인다.

대출 승인 후 한두 달 후부터 실행되는 것을 감안하면 이번 대책의 효과는 8월부터 본격 반영될 가능성이 높다. 정부는 이번 대출 규제 조치로 하반기 신규 가계대출이 약 20조원 줄어들 것으로 기대하고 있다.

한편 서울시는 정부의 규제 강화가 부동산 시장에 미칠 영향을 예의주시하겠다면서도 토지거래허가구역 확대 지정은 신중한 접근이 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 “정부와 소통하며 부동산 시장 동향을 면밀히 지켜보고 있다”며 “금융위원회가 발표한 대출규제 방안이 서울 부동산 시장에 미치는 영향을 예의주시할 것”이라고 말했다.

백소용·김건호·조성민 기자, 김수미 선임기자