여의도 삼부아파트 두 달 새 5.2억 급등… 강남권 토허구역 확대에도 거래량 53% 증가 [AI PRISM*부동산 투자자 뉴스]

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* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.

[주요 이슈 브리핑]

■ 여의도 재건축 모멘텀 가속화: 여의도 삼부아파트가 5년간의 조합원 갈등을 봉합하고 이달 22일 조합설립 총회를 개최한다. 서울시 용도지역 상향과 신속통합기획 지원으로 용적률 560% 재건축이 가능해지면서 투자 매력도가 급상승했다. 투자자들은 이미 두 달 사이 5억 원 급등한 만큼 추가 상승 여력과 사업 진행 리스크를 면밀히 검토해야 하는 상황이다.

■ 강남권 토허구역 무력화 조짐: 3월 토허구역 확대에도 불구하고 강남 3구 5월 거래량이 전월 보다 50% 이상 급증했다. 7월 DSR 3단계 시행 이전 막차 수요와 금리 인하 기대감이 규제 효과를 완전히 상쇄하는 모양새다. 투자자들은 토허구역 내에서도 고가 완성형 단지 중심으로 선별적 투자 기회가 지속되고 있음을 고려해 전략을 조정해야 한다는 지적이다.

■ 건설업계 구조조정 심화: PF 공매 물량이 전년 대비 53% 폭증하고 준공 후 미분양이 11년 8개월 만에 최대치를 기록했다. 신동아건설 등 9개 중견 건설사가 법정관리에 돌입하면서 시공사 선별의 중요성이 커졌다. 한편으로는 정부의 지방 미분양 해소를 위한 다주택자 세제 혜택 정책이 새로운 투자 기회로 부상할 가능성도 높아지는 모습이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 여의도 삼부, 5년 만에 조합 설립한다…두 달 새 5.2억 ↑

- 핵심 요약: 여의도 삼부아파트가 조합원 갈등을 봉합하고 이달 22일 조합 설립 총회를 개최한다. 866가구 규모의 이 단지는 서울시 용도지역 상향으로 용적률 560% 재건축이 가능해지면서 투자 매력도가 급상승했다. 전용 135㎡가 지난달 37억 2000만 원에 거래되며 올해 3월(32억 원) 대비 두 달 사이 5억 2000만 원 급등했다. 여의도 시범아파트와 유사한 상승 궤적을 보이는 상황이다.

2. 강남 3구·용산, 5월 아파트 거래량 늘었다

- 핵심 요약: 3월 토허구역 확대 지정에도 불구하고 강남 3구와 용산구의 5월 거래량이 전월 대비 크게 증가했다. 강남구 153건(전월 대비 50% 증가), 서초구 96건(2배 급증), 송파구 142건 등 고가 단지 중심으로 회복세를 보였다. 서초구 반포힐스테이트 84㎡가 42억 원, 강남구 개포자이프레지던스 84㎡가 38억 9000만 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 7월 DSR 3단계 시행을 앞둔 막차 수요와 금리 인하 기대감이 토허구역 효과를 상쇄한 것으로 분석된다.

3. 급증하는 PF 공매·미분양… “2주택자 취득세 중과 폐지 등 지원책 펴야”

- 핵심 요약: 건설경기 부진으로 PF 관련 토지 매각 공매가 올해 3881건으로 전년 대비 53% 급증했다. 부실 PF 사업장도 1월 195곳에서 5월 356곳으로 증가해 연말 1000곳에 육박할 전망이다. 준공 후 미분양은 2만 6422가구로 11년 8개월 만에 최대 규모를 기록했으며, 신동아건설 등 9개 중견 건설사가 법정관리에 돌입했다. 건설업계는 지방 미분양 해소를 위해 다주택자 취득세 감면과 양도세 5년간 면제 등 강력한 세제 지원책이 필요하다고 주장하는 중이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 법정비용 빼면 대출금리 0.2%P 낮아진다

- 핵심 요약: 시중은행 대출금리에 반영된 교육세와 법정 출연금을 제외하면 평균 0.15~0.2%포인트 금리 인하 효과가 있다는 당국 추정이 나왔다. 이재명 대통령의 대선 공약에 따라 은행법 개정을 통해 가산금리 산정 시 각종 출연금이 금융 소비자에게 전가되지 않도록 하겠다는 방침이다. 민병덕 의원 등이 관련 개정안을 발의한 상황이지만, 전문가들은 은행이 해당 비용을 다른 경로로 전가할 가능성을 제기했다.

5. [분양캘린더] 경기 ‘오산세교아테라’ 등 1944가구 공급

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- 핵심 요약: 6월 둘째 주 전국 4개 단지에서 총 1944가구가 분양에 나선다. 경기 오산시 ‘오산세교아테라’ 433가구는 민간참여 공공분양으로 분양가 상한제 적용으로 3억 원 초반대 분양가가 책정됐다. 평택 고덕국제신도시 ‘평택고덕금성백조예미지’ 431가구는 선시공 후분양으로 2026년 8월 입주 예정이며, 충북 청주 ‘동남하늘채에디크’ 650가구도 공급된다. 분양가 상한제 적용 단지와 교육 여건이 우수한 신도시 단지들이 주를 이룬 모습이다.

6. 올 상반기 전국 분양 물량 5.5만 가구… 작년보다 2만 가구 줄어

- 핵심 요약: 올해 상반기 전국 분양 물량이 5만 5339가구로 지난해 상반기 대비 25.8% 감소했다. 서울은 2562가구로 87.7% 증가했고 경기도도 6.5% 늘었지만, 광주는 8647가구에서 300가구로 급감하는 등 지방 공급이 대폭 줄었다. 대전과 울산도 각각 3518가구, 1522가구 감소했으며, 인천 또한 7857가구에서 4115가구로 3000가구 이상 급감했다. 수도권은 소폭 감소에 그친 반면 지방은 전년의 60% 수준으로 공급이 위축됐다.

[FAQ]

Q. 여의도 재건축 투자 지금이 적기인가요?

A. 조합설립 완료 후 정비구역 지정 시점이 더 안전한 매수 타이밍입니다. 삼부아파트가 두 달 사이 5억 2000만 원 급등해 재건축 기대감이 이미 상당 부분 가격에 선반영된 상황입니다. 서울시 신속통합기획 지원으로 사업 추진 속도는 빨라질 전망이지만, 용적률 600% 이하 권장 기준 적용과 시공사 선정 과정에서 변수가 있을 수 있습니다. 조합설립 총회 통과 여부를 확인한 후 정비구역 지정 완료 시점에서 투자하는 것이 사업 확실성과 가격 적정성을 모두 고려한 합리적 접근법입니다.

Q. 강남권 토허구역에서도 거래가 늘어나는 이유는 무엇인가요?

A. 7월 DSR 3단계 시행 이전 막차 수요가 토허구역 효과를 완전히 무력화시키고 있습니다. 강남구 거래량이 전월 대비 50% 증가하고 서초구는 2배 급증하는 등 고가 단지 중심으로 오히려 회복세가 뚜렷합니다. 반포힐스테이트 42억 원, 개포자이프레지던스 38억 9000만 원 등 신고가 거래가 속출하면서 규제보다는 금리 인하 기대감과 대출 규제 회피 심리가 더 강하게 작용하고 있습니다. 토허구역 내에서도 즉시 입주 가능한 완성형 고급 단지는 투자 수요가 지속되고 있어 선별적 접근이 여전히 유효합니다.

Q. 건설사 부실이 투자에 어떤 영향을 주나요?

A. 시공사 선별의 중요성이 극대화되었지만 정부 지원책으로 새로운 기회도 창출되고 있습니다. PF 공매가 전년 대비 53% 급증하고 신동아건설 등 9개 중견 건설사가 법정관리에 돌입하면서 분양 단지의 시공사 재무상태 점검이 필수가 되었습니다. 부실 PF 사업장이 연말 1000곳에 육박할 전망이어서 착공 전 단지는 특히 주의가 필요합니다. 반면 정부가 지방 미분양 해소를 위해 다주택자 취득세 감면과 양도세 5년간 면제 등을 검토 중이어서, 우량 시공사 참여 프로젝트 중심으로 지방 투자 기회가 새롭게 부상할 가능성도 높습니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 여의도 재건축 단지 모니터링: 삼부아파트 22일 조합설립 총회 결과 확인 후 정비구역 지정 완료 시점까지 추가 매수 검토, 서울시 신속통합기획 적용 단지 용적률 600% 이하 권장 기준 적용 여부 추적

✓ 강남권 토허구역 선별 투자: 7월 DSR 3단계 시행 이전까지 막차 수요 활용, 반포힐스테이트·개포자이프레지던스 등 즉시 입주 가능한 완성형 고가 단지 중심 기회 포착

✓ 건설사 재무상태 점검: 분양 예정 단지 시공사의 PF 대출 만기 일정과 유동성 확보 현황 사전 확인, 신동아건설 등 법정관리 신청 9개사 관련 사업장 투자 전면 회피

✓ 정부 세제 지원책 모니터링: 다주택자 취득세 감면·양도세 5년간 면제 등 지방 미분양 해소 정책 동향 추적, 대출금리 0.2%포인트 인하 정책의 실제 적용 여부와 레버리지 전략 수정 필요성 검토

✓ 지역별 공급 불균형 대응: 서울 87.7% 증가 대비 광주 96% 급감 등 수도권 집중 현상 활용, 분양가 상한제 적용 수도권 외곽 신규 단지의 중장기 상승 잠재력과 지방 우량 물건의 저점 매수 기회 동시 검토

[키워드 TOP 5]

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