아파트 경매도 '대출 6억' 묶자…강남3구 매각가율만 튀었다

이재명 정부가 수도권 집값 안정을 목표로 내놓은 대출 규제 정책이 서울 아파트 경매시장의 양극화를 심화시켰다는 연구 결과가 나왔다. 정부의 초고강도 규제로 대출 접근성이 떨어지는 서민과 중산층은 배제되고 현금 여력이 풍부한 자산가들 위주로 아파트 경매시장이 재편되고 있다는 분석이다. 부동산 대출 규제를 둘러싼 정부의 오락가락 정책까지 더해지면서 애꿎은 실수요자의 피해만 커질 수 있다는 우려도 끊이지 않고 있다.

26일 금융계에 따르면 한주옥 서일대 부동산법률학과 교수는 최근 한국부동산법학회 학술지에 게재한 ‘대출 규제가 부동산 경매시장에 미치는 영향에 관한 연구’ 논문에서 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 ‘6·27 대책’이 서울 주택 경매시장에 끼친 영향을 분석했다. 한국학술지인용색인(KCI)에 등재된 연구 논문 가운데 이재명 정부의 부동산 대책을 실증 분석한 것은 이번이 처음이다.

논문에 따르면 첫 대책이 발표된 올 6월 27일을 기준으로 3개월 전과 2개월 후의 서울 아파트 및 연립·다세대주택 경매 데이터를 분석한 결과 강남 3구(서초·강남·송파) 아파트의 매각가율(감정가 대비 실제 낙찰가)은 다른 지역에 비해 20%포인트가량 상승한 것으로 집계됐다. 실제로 강남 3구 아파트의 평균 매각가율은 6·27 대책 전 94.3%에서 대책 후 105.9%로 상승했다. 실제 낙찰가가 감정가를 넘어섰다는 의미다. 반면 강남 3구 이외 지역은 같은 기간 95.46%에서 86.74%로 하락했다. 평균 응찰자 수도 강남 3구 아파트의 경우 건당 6.87명에서 9.04명으로 늘어난 반면 비강남권은 8.68명에서 5.70명으로 줄었다. 경매 낙찰 후 잔금을 치르기 위해 받는 경락잔금대출 역시 6·27 대책에 따라 수도권은 6억 원으로 한도가 제한됐다.

논문은 “주택담보대출 규제가 전체 시장 안정 효과보다는 오히려 강남 3구 아파트의 낙찰가율을 상승시킨 결과로 이어졌다”며 “대출 접근성이 낮은 중산층과 서민층의 경매시장 참여는 축소된 반면 현금 자산이 풍부한 자산가들이 고가 아파트 낙찰에 참여하면서 경매시장의 구조가 변화했다”고 분석했다. 한 교수는 “강력한 주담대 규제 정책이 장기적으로는 아파트 중심의 과열과 서민 주택 시장 위축이라는 주택 시장의 이중 구조를 심화시킬 수 있다”며 “일괄적 규제보다는 지역·주택유형별 맞춤형 정책 설계가 필요하다”고 지적했다.

정부가 6·27 대책에 이어 10·15 대책까지 강경 일변도의 대출 규제 카드를 잇따라 꺼내 들면서 실수요층의 피해를 우려하는 목소리도 커지고 있다. 생애 최초 주택 구입자의 경우 규제지역에 집을 사더라도 종전대로 주택담보인정비율(LTV) 70%를 유지한다는 게 정부 방침이지만 다른 차주들과 마찬가지로 스트레스 금리 하한이 상향되면 실제 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다.

대책 발표 이후 정부의 오락가락 행보도 시장 혼선을 부채질하고 있다. 당초 금융위원회는 ‘주담대 갈아타기 대출(대환대출)’ 역시 신규 대출로 보고 LTV 한도를 기존 70%에서 40%로 강화한다는 입장이었다. 하지만 서민의 이자 부담 경감을 가로막는다는 비판이 거세지자 결국 주담대 대환대출은 기존 70%로 적용하는 예외 규정을 두기로 한발 물러섰다. 토지거래허가구역 내 오피스텔·상가 등 비주택의 LTV 규제도 10·15 대책으로 70%에서 40%로 낮아진다고 설명했다가 이틀 만에 70% 유지로 정정했다.

정부가 여론에 따라 땜질 처방식 대책을 내놓으면서 일각에서는 추가 대출 규제 완화 가능성도 제기된다. 다만 정부 관계자는 “생애 최초 주택 구입자에게 적용하는 주담대 한도와 보금자리론 LTV 규제 완화 등은 현재로서는 검토하지 않고 있다”며 “종합적으로 보완 대책을 준비하는 상황은 아니다”라고 설명했다.