압구정 재건축 빅매치···대형 건설사들 고민 깊어지는 이유

대한민국 재건축 1번지로 꼽히는 압구정.

지난 9월 압구정 2구역 시공사 선정(현대건설)에 이어 내년에도 각 구역별(압구정 3·4·5구역)로 수조원에 이르는 시공권 빅매치가 예고되면서 최고 부촌 압구정에서 한 구역이라도 따내야 하는 10대 건설사들의 고민이 깊어지는 모양새다.

메이저 건설사의 체면상 '한강벨트의 끝판왕'인 압구정 6개 구역 중 한 곳이라도 깃발을 꽂아야 하는데, 당장 '압구정=현대' 이미지상 현대건설의 위상이 높은 데다, '현대' 이미지가 약한 구역(4·5구역)을 찾다 보면 '쏠림현상'에 따른 '과열경쟁'이 불가피하기 때문.

내부적으로도 압구정 조합 측의 높은 브랜드와 까다로운 요구 조건을 비롯해, 저가 수주에 따른 역마진 우려도 '눈치 작전' 등 수주전 참전 결정에 변수가 될 수 있다는 관측이다.

14일 주택 정비업계에 따르면 내년 시공사 선정이 예상되는 3곳(3·4·5구역) 중 가장 앞선 시공사 총회가 예상되는 곳은 압구정 4구역(4월 예상)으로, 현대건설·삼성물산·DL이앤씨·GS건설의 경쟁이 예상된다.

특히 압구정에서도 최대 노른자로 불리는 3구역과 5구역도 내년 상반기 내 시공사가 잇따라 낙점될 전망이다. 대한민국 부촌 1번가 압구정에서도 상징성과 입지뿐만 아니라 사업비 면에서도 최대어인 7조 규모 압구정 3구역의 경우 현대건설·삼성물산·HDC현대산업개발 3파전이 전망된다.

반면, 압구정 한양아파트가 구역 내 대부분이어서 '현대' 이미지가 약하다는 평가가 나오는 압구정 5구역의 경우 삼성물산·대우건설·GS건설·롯데건설 등 10대 건설사들이 대거 참전이 예상된다.

대한민국 최고 부촌 압구정에서 첫 경쟁입찰이 예고되면서 한 곳이라도 입성해야 하는 대형건설사들의 격돌이 예상되는 가운데 수주전의 판세를 가를 핵심인 '입찰 제안서'부터 대형사들의 골머리가 예상된다.

압구정 재건축의 경우 2구역을 선점한 현대건설이 제시한 금융지원과 설계안 등 제안서가 표본이 될 가능성이 높은데, 현대건설이 이미 '분담금 납부 시점을 입주 후 최대 4년까지 유예하는 조건'을 내거는 등 전례 없는 제안서로 조합과 조합원들의 눈높이를 크게 높여 놓은 상황이라서다.

압구정 입성이 아무리 '지상과제'라고 해도, 공사마진을 포기한 저가수주에 따른 역마진 우려는 고민이 되는 대목이다. 이는 수익성 위주의 선별수주를 강조하는 일부 대형건설사들의 경우 내부 수주 심의위원회 심의 통과부터 어려울 수 있다는 얘기가 나오는 이유이기도 하다.

압구정 수주전 참전을 위해 현장에서 영업활동을 하다가도, 정작 내년 본 입찰에선 모습을 나타내지 못할 수 있다는 의미다.

실제로 오티에르 브랜드를 앞세워 강남과 한강벨트에서 강한 행보를 보였던 포스코이앤씨의 경우 압구정 핵심인 3구역 등에서 타사에 비해 활동세가 약화하고 있는 것으로 알려졌다. DL이앤씨의 경우도 최대 노른자 구역보다는 특정 건설사 이미지가 상대적으로 약한 '압구정 4구역'에 더 역량을 집중하고 있는 것으로 전해졌다.

압구정 2구역 수주에 실패한 삼성물산의 경우 최대 노른자인 3구역에서 현대건설과의 일전을 준비하면서도 압구정 4·5구역도 동시 수주를 노리고 있는 것으로 알려졌다.

2구역을 선점한 현대건설도 고민이 없지 않다. 상징성면에서 반드시 수주해야 하는 압구정 3구역에서 조합과 토지 소유권(서울시 등 2조 6000억 원대)을 놓고 소송 등 갈등을 빚고 있기 때문. 토지 소유권을 조합에 반납하기 위한 절차상 이유로 볼 수도 있지만, 상장사로서 배임 이슈에서 자유로울 수 없는 현대건설로서는 법원의 화해권고결정에도 이의신청 등 법적인 대응을 할 수밖에 없는 상황인 것으로 알려졌다.

정비업계 관계자는 "부촌 1번가 압구정은 10대건설사로서는 포기할 수 없는 지역이다. 그러나, 업계 최강자인 현대건설과의 한판 경쟁부터 저가수주에 따른 역마진 우려까지 고려해야 할 요소도 많다"면서 "압구정 4구역이 압구정 첫 경쟁입찰 지구가 될 것이다. 그 수주전 결과에 따라 후속구역의 경쟁구도도 크게 달라질 것"이라고 말했다.